Smart Contract trong ngành bất động sản: Sự đột phá trong giao dịch mua bán nhà đất
Trong thời đại số hóa hiện nay, việc giao kết và thực thi các hợp đồng giữa các bên tham gia trở nên phức tạp và tốn kém. Để giải quyết vấn đề này, một loại hợp đồng mới đã ra đời, được gọi là hợp đồng thông minh (smart contract).
Hợp đồng thông minh là một hình thức giao dịch với mục đích tự động thực hiện, kiểm soát và ghi lại các công việc về mặt pháp lý dựa theo những điều khoản của hợp đồng hoặc thỏa thuận. Hiểu một cách đơn giản, với các điều kiện xác định trước, một hợp đồng được chạy trên blockchain mà thông qua đó, người tham gia vào chương trình này chắc chắn về kết quả ngay lập tức mà không chịu tác động bởi các bên trung gian. Hợp đồng thông minh còn có thể tự động hóa quy trình, kích thích hành động tiếp theo nếu đáp ứng được các điều kiện.
Hợp đồng thông minh được ra đời vào năm 1993 bởi Nick Szabo – một nhà khoa học máy tính và là một luật sư đồng thời cũng là nhà nghiên cứu chuyên sâu về mật mã học. Ông cũng là người đã phát minh ra đồng tiền ảo tên “Bitgold” năm 1998 – 10 năm trước khi Bitcoin xuất hiện. Theo ông, smart contract là giao thức giao dịch được máy tính thực hiện dựa theo các điều khoản của hợp đồng. Ông đề xuất thực hiện hợp đồng cho tài sản tổng hợp như kết hợp trái phiếu và các công cụ phái sinh (quyền chọn và hợp đồng tương lai).
Cách thức hoạt động của hợp đồng thông minh
Để hợp đồng thông minh có thể hoạt động, cần có các yếu tố sau:
1. Chủ thể hợp đồng
Các bên tham gia thực hiện giao kết hợp đồng, trong đó có những bên được cấp quyền truy cập, theo dõi tình hình xử lý và nội dung hợp đồng.
2. Điều khoản hợp đồng
Các điều khoản quy định ở dạng chuỗi, được lập trình đặc biệt mà các bên tham gia phải đồng ý với các điều này.
3. Chữ ký số
Các bên tham gia hợp đồng thông minh đồng thuận triển khai thỏa thuận về chữ ký số và phải thực hiện thao tác thông qua chữ ký số.
4. Nền tảng phân quyền
Bước vào giai đoạn hoàn tất, smart contract cần được tải lên blockchain. Chuỗi blockchain tiếp tục phân phối dữ liệu về các node và lưu lại, không thể điều chỉnh.
Quy trình hoạt động của hợp đồng thông minh có thể được mô tả như sau:
Bước 1: Các bên tham gia giao kết smart contract bằng cách sử dụng chữ ký số để xác nhận danh tính và sự đồng ý của mình. Hợp đồng thông minh được viết bằng ngôn ngữ lập trình và được mã hóa chuyên biệt.
Bước 2: Hợp đồng thông minh được tải lên blockchain và được phân phối, sao chép bằng các node trong mạng lưới. Mỗi node sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng và xác nhận nó vào một khối mới.
Bước 3: Khi có lệnh triển khai, hợp đồng sẽ tự động thực thi đúng như các điều khoản đã lập trình. Một mạng máy tính sẽ thực hiện các hành động khi đáp ứng được điều kiện xác minh. Các hành động có thể là: chi trả tiền, đăng ký phương tiện, xuất hóa đơn, gửi thông báo…
Bước 4: Sau khi hoàn thành các hành động, kết quả sẽ được ghi lại và cập nhật trên blockchain. Các bên có quyền truy cập có thể xem kết quả và không thể tự ý thay đổi giao dịch.
Vì sao ngành Bất động sản cần Hợp đồng thông minh?
Bất Động Sản và Thách Thức Giao Dịch Truyền Thống
Giao dịch bất động sản thường rất phức tạp và đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, từ người mua, người bán, đại lý bất động sản, đến luật sư và ngân hàng. Các vấn đề như kiểm tra quyền sở hữu, thẩm định giá trị, và lập hợp đồng thường mất thời gian và tiền bạc. Lợi dụng sự cả tin của nhiều người mà một số đối tượng cò mồi, lừa đảo sẵn sàng ra tay, chiêu dụ người mua bất động sản “sập bẫy”. Thực tế đã có không ít người bị mất trắng hàng chục, hàng trăm, thậm chí cả tỷ đồng vì những chiêu trò lừa đảo này.
Để giảm thiểu rủi ro “tiền mất tật mang” khi mua bán bất động sản, hãy cùng Mai Việt Land nhận diện 6 mánh lừa phổ biến trên thị trường hiện nay.
1. Lừa đảo chiếm dụng tiền đặt cọc
Thời gian gần đây xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp địa ốc rao bán các dự án đất nền ma để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Họ thường cho môi giới gọi điện thoại mời khách đến địa điểm xem nền đất, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.
Thậm chí, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút người mua. Hầu hết những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường. Để chiếm được lòng tin của khách hàng, họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, rồi “bày binh bố trận” cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ “hot” cho dự án.
2. Giả ngân hàng thanh lý nhà đất
Để thu hút khách mua đất nền vùng ven, một số đối tượng cò đất nghiệp dư đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như “bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ hoặc mạo danh là nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với khách. Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền nói trên, khách hàng rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, đã có những trường hợp khách hàng "tiền mất tật mang" khi mua phải đất nền đã bị các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản.
3. Mạo danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất
Thời gian qua, hàng loạt công ty bất động sản có uy tín trên thị trường đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng. Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để “dụ” khách hàng.
4. Một lô đất nhưng bán cho nhiều người
Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù… Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng viết giấy bán cho bất kì người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin. Kết quả là khi bị phát hiện, kẻ lừa đảo ôm tiền lặn mất tăm, còn những người mua ở lại tiếp tục kiện tụng, tranh chấp không ngừng. Không chỉ với bất động sản chưa có giấy tờ, một số trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền cũng xảy ra tình trạng lừa đảo này.
5. Lừa đảo bán nhà đất qua vi bằng
Tại nhiều địa phương, một số đối tượng cò mồi, lừa đảo đã rao bán những miếng đất phân lô, xen kẹt, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý (thường là những căn nhà "ba chung": chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) để giao dịch với lời quảng cáo hấp dẫn “giao dịch có vi bằng do Thừa phát lại lập”. Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực, coi đó là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi vớ quả đắng. “Sau này tôi mới biết vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà, nó không có giá trị như hợp đồng công chứng. Khi biết thì cũng đã quá muộn”, chị T. chia sẻ.
6. Giả khách mua đánh tráo sổ đỏ
Thủ đoạn lừa đảo này thường nhằm vào người có nhu cầu bán nhà đất. Cách thức lừa đảo được tiến hành như sau: Nhóm đối tượng sẽ nhắm đến các nhà đất có giá trị cao. Sau khi liên hệ và tiếp cận trong vai trò là người đi xem mua nhà, chúng sẽ mượn bản sao sổ đỏ và chụp lại để xác minh thông tin, một lý do vô cùng hợp lý mà bạn không thể nào từ chối. Bước kế tiếp, nhóm đối tượng này sẽ sử dụng các thông tin, hình chụp các giấy tờ nhà đất đó làm giả một bộ hồ sơ nếu chỉ nhìn bằng mắt thường rất khó phân biệt được. Tiếp theo nhóm đối tượng này sẽ đóng giả khách mua mới, tiếp cận chủ nhà lần hai để tìm cách đánh tráo hồ sơ nhà đất thật, giả và “cao chạy xa bay”.
Blockchain và Cơ Hội Tạo Sự Đổi Mới
Hợp Đồng Thông Minh (Smart Contract): Sự kết hợp hứa hẹn
Hợp đồng thông minh là một ứng dụng tiềm năng của blockchain trong bất động sản. Chúng là các hợp đồng số hóa, tự động hoá quy trình giao dịch dựa trên điều kiện được đặt ra trước. Điều này có nghĩa là các giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và tiền bạc và được thực hiện tự động khi điều kiện thỏa mãn.
Minh bạch và an toàn hơn
Do được lưu trữ trên blockchain, các hợp đồng thông minh có tính minh bạch và an toàn cao. Mọi giao dịch và điều kiện đều được ghi lại một cách công khai và không thể thay đổi. Điều này giúp giảm bớt rủi ro gian lận và tranh chấp.
Tương lai của bất động sản và hợp đồng thông minh
Dù còn nhiều thách thức và vấn đề cần giải quyết, hợp đồng thông minh hứa hẹn mang lại sự đổi mới đáng kể trong ngành bất động sản. Chúng có thể làm cho giao dịch nhanh chóng hơn, giảm thiểu sự phụ thuộc vào trung gian, và tạo ra môi trường giao dịch an toàn hơn.
Cách thức hoạt động của các loại hình giao dịch với hợp đồng thông minh trong ngành bất động sản
Hợp đồng thông minh (Smart Contract) là một loại hợp đồng số hóa và tự động hóa được xây dựng trên nền tảng blockchain. Chúng được lập trình để tự động thực hiện và thực thi các điều khoản của hợp đồng khi các điều kiện thỏa mãn. Dưới đây là cách mà hợp đồng thông minh có thể xử lý các loại giao dịch phổ biến:
Giao Dịch Mua Bán Bất Động Sản:
Hợp đồng thông minh cho phép người mua và người bán thực hiện giao dịch mua bán bất động sản mà không cần đến một bên trung gian nào. Khi điều kiện như thanh toán và pháp lý đáp ứng, hợp đồng sẽ tự động thực hiện và chuyển sở hữu.
Bước 1: Người bán và người mua tạo một hợp đồng thông minh trên nền tảng blockchain, đặt điều khoản về giá bán, thời gian giao dịch, và các điều kiện khác.
Bước 2: Khi ngày giao dịch đến, hợp đồng tự động kiểm tra xem người mua đã thanh toán đủ tiền chưa. Nếu đủ, hợp đồng tự động chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua và cập nhật trạng thái tài sản trên blockchain.
Bước 3: Nếu không đủ tiền hoặc có tranh chấp, hợp đồng có thể tự động kích hoạt một quy trình giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu can thiệp của một bên thứ ba.
2. Giao Dịch Thuê Nhà hoặc Mua Bán Trả Góp:
Các hợp đồng thông minh có thể cung cấp tính năng tự động gia hạn hợp đồng thuê và chuyển tiền thuê hàng tháng mà không cần can thiệp của bên thuê.
Bước 1: Các điều khoản về việc thuê nhà hoặc trả góp được đặt trong hợp đồng thông minh.
Bước 2: Hợp đồng kiểm tra việc thanh toán hàng tháng từ phía người thuê hoặc người mua. Nếu tiền được thanh toán đúng hạn, hợp đồng tiếp tục.
Bước 3: Nếu có việc thiếu tiền hoặc quá trình thanh toán gặp vấn đề, hợp đồng có thể tự động kích hoạt các quy tắc như tạm ngừng thuê hoặc đòi nợ.
3. Giao Dịch Đàm Phán:
Đám phân bất động sản có thể trở nên minh bạch hơn thông qua sử dụng hợp đồng thông minh để ghi chép các quyền sở hữu và lợi ích tài sản.
Bước 1: Hai bên tham gia vào cuộc đàm phán về một hợp đồng hoặc thỏa thuận.
Bước 2: Khi các điều khoản được đồng ý, hợp đồng thông minh có thể được tạo để thực hiện các điều khoản này. Các điều khoản được lập trình và tự động thực thi.
Bước 3: Nếu một bên vi phạm hợp đồng, hợp đồng thông minh có thể tự động áp dụng các hình phạt hoặc biện pháp khắc phục theo quy định.
Kết luận, hợp đồng thông minh đang thay đổi cách chúng ta thực hiện các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản. Chúng giúp tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và tiết kiệm thời gian, cải thiện quá trình mua bán và cho thuê. Tuy nhiên, việc áp dụng hợp đồng thông minh trong lĩnh vực này cũng đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về công nghệ và quy định pháp luật.
Sự ra đời của các nền tảng blockchain và hợp đồng thông minh mở ra nhiều cơ hội cho ngành bất động sản. Trong tương lai, chúng ta có thể chứng kiến sự lan rộng của ứng dụng này, giúp tạo ra một môi trường giao dịch bất động sản hiệu quả hơn, minh bạch hơn và bảo mật hơn cho tất cả các bên tham gia.Hợp đồng thông minh đảm bảo sự minh bạch, độ tin cậy và tiết kiệm thời gian trong các giao dịch. Tuy nhiên, việc lập trình và thử nghiệm hợp đồng thông minh cần sự cẩn thận và kiến thức chuyên môn để đảm bảo tính bảo mật và đúng đắn của chúng.